강남 부동산 고액 자산가들이 세금 절세를 위해 사용하는 방법

강남의 고액 자산가들이 개인의 종합소득세를 절세하기 위한 방법으로 사용하고 있는 것이 무엇인지 알고 계시나요?

 

바로 관리 법인을 운영한다는 것입니다.

이 관리 법인은 고가의 빌딩을 보유한 자산가들이 임대소득에 대한 종합 소득세를 절감하기 위해 활용하는 법인의 한 종류입니다.

 

이렇듯 법인전환은 "절세 방법" 이 아니라 "절세 도구" 입니다.

 

법인을 설립하고서 이 도구를 활용하지 못한다면 법인 설립은 아무 의미가 없습니다. 때문에 법인 전환의 핵심은 설립이 아니라 설립 후 어떻게 관리하느냐가 중요합니다.

 

그래서 오늘은 법인전환 후 절세를 할 수 있는 다양한 업종 가운데 임대 사업자에 대한 얘기를 해보겠습니다.

 

결론적으로 말씀드리면, 부동산 임대업으로 수입이 5억이 넘어가면 성실신고 확인대상이기 때문에 법인 전환하시는 것이 좋습니다.

 

법인 사업자의 세율은 9 ~ 24%의 세율을 적용받지만 200억 이하는 보통 19%의 세율을 적용받게 됩니다.

그럼 임대 사업자가 법인 전환하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 1 포괄 양수도 방법과 2, 현물출자 방식이 있습니다.

 

포괄 양수도 방법

 

포괄사업 양수도 방식으로 법인 전환을 하게 되면 다양한 이점이 있습니다.

 

조세특례제한법에 따라 부동산과 같은 사업용 고정자산을 포괄 양수도 방식으로 법인 전환하면 양도소득세에 대한 혜택이 주어지는데 바로 이월과세가 된다는 것입니다. 그리고 부가가치세도 면제됩니다.

 

물론, 여기에는 조건이 필요한데 아래 사항을 참고하실 수 있습니다.

 

1. 사업용 고정자산은 당해 사업에 직접 사용하는 유무형 자산이어야 한다.

2. 법인 자본금이 개인사업장의 순자산가액이 이상이어야 한다.

3. 서비스업은 지원 대상에서 제외된다.

 

여기서 중요한 한 가지, 만약 부동산 감정평가액이 너무 많아서 그 금액만큼 자본금을 준비해야 하는데 그렇게 하지 못한다면 어떻게 해야 할까요?

 

현물 출자 방식

 

그래서 임대 사업자님이 가장 많이 사용하시는 방법은 현물출자 방식입니다. 현물출자 방식은 문자 그대로 현금 자산이 부족한 대표님들이 사용하시는 방식인데, 부동산 같은 자산을 출자해서 법인을 만드는 방법입니다.

 

단, 이 방식에는 주의할 점도 있는데, 5년 이내에 폐업을 하거나 전체 지분의 50% 이상을 처분하면 처음 받았던 세 감면 혜택이 추징될 수 있습니다.

 

기간도 약 6개월 정도가 걸리며, 현물출자 시 비용도 상당히 발생됩니다. 금액은 상황에 따라 다르지만 몇천만 원씩 비용이 발생되는 것이 일반적입니다.

 

또한 법인의 이익을 대표님 임의로 사용하게 된다면 가지급금으로 잡혀 인정 이자는 물론, 대표님의 상여금으로 잡혀 종소세로 인한 추가 세금을 부담하셔야 합니다.

 

그럼 이 두 가지 방식이 쉽지 않다면 어떻게 해야 할까요?

 

임대 관리 법인 설립

 

● 임대 관리 법인을 설립하게 되면 다양한 장점이 있습니다.

 

1. 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

- 주택 보유 소유권을 분산해서 소유함으로 전체적인 세금이 줄어들게 됩니다.

- 임대 소득 분산과 전체 세금 절세를 통한 다양한 솔루션이 가능합니다.

- 법인세율은 동일하나 양도와 양수가 주기적으로 발생하는 경우라면 임대 법인으로 전환해 세금을 줄일 수 있습니다.

 

2. 소득의 분산으로 다양한 혜택을 누릴 수 있다.

 

- 법인 전환으로 인한 혜택 가운데 몇 가지는 퇴직금을 받을 수 있다는 것입니다.

- 만약 매출 증가로 인해 직원을 고용해야 하는 상황이라면 4대 보험료도 줄일 수 있습니다.

- 주식 증여나 소각, 배당으로 상속과 증여 시 세금 절세가 가능하며 다양한 형태의 법인 자금을 활용함으로 세금 절세를 함께 가져갈 수 있습니다.

 

3. 필요경비 인정이 가능합니다.

 

- 개인이 매매도 인한 직접적인 경비만 인정받는 것에 비해 법인은 다양한 경비 처리가 가능한데, 인건비는 물론, 건물 관리에 대한 다양한 필요 경비를 인정받게 되어 세금 절세가 가능합니다.

- 또한 3주택 이상 다주택자일 경우는 개인이 매매로 인한 차익의 최대 70% 세율이 부과되지만, 법인의 경우 차익의 20% 추가 과세만 부과됩니다.

 

● 그럼 임대 법인의 단점은 무엇일까요?

 

- 임대 관리법인으로 발생되는 관리 비용이 상황에 따라 증가할 수 있습니다.

- 법인 청산 시 잔여소득이 존재할 때 청산할 때 비용이 발생합니다.

- 잔여재산을 주주가 받게되면 배당세가 부과되며, 청산시 발생하는 비용 역시 발생합니다.

(※ 물론, 이 부분은 모든 법인이 동일하게 적용됩니다)

 

그리고 가장 중요한 것은, 법인의 자금을 개인사업자였을 때보다 많은 제약이 있다는 것입니다.

 

물론, 처음 법인을 어떻게 설립하느냐에 따라 주주관계를 어떻게 구성하느냐에 따라 절세로 인한 혜택은 180도 달라집니다.

 

때문에 임대사업자는 물론, 개인사업자인데 법인으로 전환을 고려하시는 대표님이시라면 전문가에게 꼭 문의 후 진행하시는 것을 권해드립니다.

 

개인기업이 법인으로 전환하게 되었을 때 가장 많은 고민은 법인의 잉여금을 활용하는 방법입니다.

잘못 사용하게되면 가지급금으로 잡혀 법인의 불이익을 주게 되고, 많은 세금을 내고 잉여금을 가져오자니 효율성이 떨어집니다.

 

때문에 법인 설립 후 세금을 줄이는 것도 중요하지만, 법인의 잉여금을 어떻게 활용할지도 함께 필수적으로 준비하셔야합니다.

 

세금을 절세하는 것은 물론, 법인의 잉여금을 활용하기 위해서는 법인 설립 초기 단계에서부터 다양한 솔루션이 필요합니다.

 

법인 설립을 어떻게 하느냐에 따라 그 결과는 180도가 달라집니다. 그러니 꼭 모든 부면을 살펴보시길 권해드립니다.

 

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감사합니다.